نرخ های عجیب اجاره در جنوب تهران - وبلاگ مستر

به گزارش وبلاگ مستر، مطابق با روال سال های گذشته که از ابتدای تابستان فصل اوج جابه جایی ها در بازار اجاره منازل آغاز می شد از هم اکنون و همزمان با آغاز تابستان، بازار مسکن وارد فصل اصلی نقل وانتقالات اجاره نشین ها شده و رصد ها نشان می دهد که اجاره بها هم به پیروی از شرایط موجود فرایند صعودی را به خود گرفته است.

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزری دانشجو، فصل جابه جایی های مسکونی فرا رسیده است، اما در بازار در مقایسه با سال های گذشته چندان خبری از مشتریان و عرضه کنندگان نیست. آنچه بیش از هر چیزی در روز های اخیر در بازار مسکن رونق گرفته، آه و افسوس هایی است که بعد از شنیدن قیمت ها بر جان مشتریانی می افتد که سرمایه آنها محدود و انتخاب های آنها محدودتر است. بانک مرکزی در تازه ترین آمار خود در این مورد از افزایش 30 درصدی معاملات مسکن در خردادماه و افزایش 3 درصدی قیمت ها در همین ماه صحبت می کند. افزایش قیمتی که به تبع بازار اجاره را هم در پی خود خواهد کشاند. این نهاد دولتی البته تورم ماهانه اردیبهشت ماه را در آماری عجیب منفی 2 درصد اعلام کرده بود که خلاف باور عموم بود. مرکز آمار هم که آخرین اطلاعات خود را تا پایان اردیبهشت ماه منتشر کرده، تورم ماهانه اردیبهشت را مثبت 3 درصد اعلام کرده است. با این وجود اما تحقیقات میدانی از خیز مجدد قیمت ها چه در خرید و چه در اجاره ها خبر می دهد. براساس تحقیقات میدانی نرخ اجاره بها در محدوده جمالزاده برای یک مترمربع واحد مسکونی 5/5 میلیون تومان است. همچنین در بهارستان اجاره واحد مسکونی 80 متری ماهانه 4 میلیون تومان برای مستأجر آب می خورد. اما قیمت ها در منطقه ها شاقتصادی تر تهران هم بسیار فضایی تر از این ارقام است؛ به نام مثال در شهرک غرب اجاره یک واحد مسکونی 150 متری به صورت رهن کامل حدود 2 میلیارد تومان است. بر پایه تحقیقات اجرا شده از بعضی بنگاه های معاملات ملکی فعال در بعضی منطقه ها نیمه جنوبی و مرکزی مرکز اجاره بها مسکن درحال افزایش است که بخشی از آن به دلیل وام ودیعه مسکن و بخشی دیگر به افزایش قیمت ملک برمی شود. فعالان بازار معتقد هستند که وام ودیعه مسکن، انتظار موجران را بالاتر برده و آنها دیگر دست مستاجر را خالی نمی بینند. افزایش قیمت مسکن هم علی الظاهر به تبعیت از دیگر بازار ها و بازگشت انتظارات تورمی، اخبار منفی از مذاکرات و افزایش قیمت مصالح ساختمانی شروع شده است.

خانه متری 30 میلیون تومان

بانک مرکزی گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در خردادماه سال جاری را منتشر کرد که نشان می دهد در ماه مذکور 5 هزار و 102 فقره معامله مسکن ثبت شده که نسبت به ماه قبل از آن(اردیبهشت 1400) رشد 30 درصدی داشته ولی نسبت به ماه مشابه سال قبل(خرداد 1399) همچنان رقم پایین تری را نشان داده و تقریبا کاهش 52.7 درصدی را ثبت کرده است. براساس آمار های منتشر شده تعداد معاملات مسکن شهر تهران در خرداد 1399 حدود 11 هزار مورد بوده که در خرداد 1400 به کمتر از 5 هزار و 200 مورد رسیده است. این مساله نشان می دهد که در خردادماه بعضی از خریداران و فروشندگان از مردد بودن خارج شده و بر خلاف اردیبهشت و فروردین 1400 اقدام به عقد معاملات خود کرده اند. میانه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در خرداد سال جاری 29 میلیون و 673 هزار و 600 تومان اعلام شده که نسبت به اردیبهشت سال جاری افزایش 3 درصدی و نسبت به خرداد سال گذشته رشد 56.6 درصدی دارد. این درحالی است که رشد این نرخ در فروردین و اردیبهشت 1400 به ترتیب، 92 و 70 درصد بوده است، بنابراین به نظر می رسد علی رغم فرایند نزولی رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در تهران، تورم ماهانه گارد صعودی خود را حفظ کرده و خبر از احتمال بیشتر شدن شیب تورمی می دهد. بیشترین میانه قیمت در منطقه یک تهران با متری 66 میلیون و 300 هزار تومان اتفاق افتاده و کمترین میانه قیمت به منطقه 18 با متری 12 میلیون و 610 هزار تومان اختصاص دارد. بیشترین تعداد معاملات در منطقه 5 با 708 فقره معامله بود و سپس منطقه 10 با 498 معامله و منطقه 4 با 413 معامله در رتبه های بعدی قرار دارند. همچنین تعداد معاملات مسکن هم در خردادماه سال جاری به منطقه 19 با 44 فقره معامله و سپس منطقه 22 با 70 فقره معامله مسکن تعلق داشت. براساس گزارش بانک مرکزی، بیشترین سهم تعداد معاملات مسکن در خرداد سال جاری به واحدهای مسکونی واقع در دامنه قیمتی 15 تا 20 میلیون تومان با سهم 18.6 درصد اختصاص دارد. همچنین بیشترین معاملات مسکن به واحدهایی با متراژ 60 تا 70 مترمربع با سهم 14.8 درصد از کل معاملات مسکن در خرداد سال جاری تعلق یافته است. در مجموع به نظر می رسد بازار ملک متاثر از بازگشت ملایم انتظارات تورمی و همچنین نزدیک شدن به فصل تابستان در خردادماه سال جاری فرایند بسیار متفاوتی را به نسبت فرایند گذشته خود طی کرده است. براین اساس، علاوه بر افزایش ماهانه قیمت مسکن، تعداد معاملات آن هم به بالای 5 هزار فقره در خرداد ماه برای شهر تهران افزایش یافته است. بازگشت ملایم انتظارات تورمی به اخبار منفی از مذاکرات وین، رشد قیمت دلار و ناآگاهی از تیم اقتصادی و سیاست های اقتصادی دولت آینده برمی شود.

مهر تایید مرکز آمار بر گرانی مسکن

از سال گذشته مرکز آمار ایران با توجه به تغییرات تازه بازار معاملات مسکن در شهر تهران(کاهش قابل توجه حجم معاملات) با حذف بعضی پارامترها تلاش کرد تصویر واقعی از شرایط و تغییرات قیمتی در بازار مسکن را ارائه دهد. روز گذشته تازه ترین گزارش منتشرشده از سوی این مرکز تحت نام گزارش شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران در اردیبهشت 1400 نشان می دهد عدد شاخص در اردیبهشت ماه براساس ماه پایه یعنی فروردین 95 به عدد 712 رسیده که بیانگر رشد 7 برابری طی این دوره زمانی است. نرخ تورم نقطه ای در اردیبهشت 1400 عدد 72 درصد را نشان می دهد؛ یعنی باید خریداران برای خرید یک واحد مسکونی در شهر تهران نسبت به اردیبهشت 1399، 72 درصد بیشتر پرداخت کنند. تورم نقطه ای این ماه در مقایسه با ماه قبل در حدود 10 واحد درصد کاهش یافته است. اما نرخ تورم ماهانه خبر از فرایند تدام صعود قیمت در اردیبهشت ماه نسبت به ماه گذشته خود می دهد. نرخ تورم ماهانه(درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری نسبت به عدد شاخص ماه قبل) هم در اردیبهشت 1400 به عدد 3 درصد رسیده است. درحالی که تورم ماهانه فروردین رقمی نزدیک به صفر بوده است. این گزارش همچنین نشان می دهد نرخ تورم سالانه اردیبهشت 1400 املاک مسکونی شهر تهران به عدد 84 درصد رسیده است که نسبت به ماه قبل 4 واحد درصد افزایش نشان می دهد. جالب آنکه گزارش مرکز آمار ایران تحولات قیمتی در بازار مسکن مرکز طی یک ماهه اردیبهشت را متفاوت از بانک مرکزی تشریح کرده است. بانک مرکزی گزارشی از تحولات بازار مسکن در اردیبهشت ماه سال جاری منتشر کرده بود که براساس آن قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران، 28میلیون و 800 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل 2 درصد کاهش نشان می داد اما تازه ترین گزارش مرکز آمار از شهر تهران می گوید میزان رشد ماهانه 3 درصد بوده است که با این حساب سطح قیمت میانگین حدود 30 میلیون تومان در هر مترمربع برآورد می شود. علی رغم تفاوت فاحش نظرات مرکز آمار و بانک مرکزی از مسکن تهران در اردیبهشت ماه، بانک مرکزی خبر از تورم ماهانه در خرداد می دهد. هر چند گزارش مرکز آمار از خرداد منتشر نشده اما به نظر می رسد براساس آمار های قبلی این مرکز تورم خرداد 1400 را رقمی بیش از رقم اعلام شده از سوی بانک مرکزی بداند.

شروع موج تازه افزایش اجاره ها

با رسیدن فصل جابه جایی مستاجران، مشکل عدم ساخت مسکن موردنیاز خانوارها در 8 سال گذشته، مجددا خود را در گرانی روزافزون اجاره بها نشان داد. سال گذشته به رغم مشخص سقف 25 درصدی برای افزایش نرخ اجاره مسکن، رشد این شاخص بنا به گزارش های بانک مرکزی بیش از 40 درصد بود و پیش بینی می شود که در سال جاری هم این فرایند افزایشی ادامه داشته باشد. از طرف دیگر در دو بخش قبلی مشاهده شد که بانک مرکزی افزایش قیمت مسکن در خرداد و مرکز آمار هم افزایش قیمت ها را در اردیبهشت تایید کرده اند، با این توصیف که اجاره بها هم براساس نسبتی که از رهن معین می شود می توان از افزایش اجاره ها هم خبر داد. این درحالی است که دولت برای حمایت از مستاجران در سال جاری مصوبه ستاد کرونا مبنی بر عدم افزایش بیش از 25 درصدی اجاره بها در تهران و همچنین وام ودیعه مسکن را اجرا کرده است. تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن نشان می دهد مطابق با روال سال های گذشته که از ابتدای تابستان فصل اوج جابه جایی ها در بازار اجاره منازل شروع می شد از هم اکنون و همزمان با شروع تابستان، بازار مسکن وارد فصل اصلی نقل وانتقالات اجاره نشین ها شده و رصد ها نشان می دهد که اجاره بها هم به پیروی از شرایط موجود فرایند صعودی را به خود گرفته است.

بلوف دولت در حمایت از مستاجران

بر پایه تحقیقات اجرا شده از بعضی بنگاه های معاملات ملکی فعال در بعضی منطقه ها مرکزی و نیمه جنوبی مرکز، به رغم اینکه فصل تابستان عموما فصل جابه جایی بیشتر می شود اما در فصل جاری میزان عرضه فایل های اجاره نسبتا در مقایسه با مدت های مشابه سال های گذشته کاهش داشته است. یکی از دلایلی که در این زمینه مطرح می شود عدم تغییر مکان بخشی از مستاجران و سررسید یک ساله آنها در مردادماه است. از سوی دیگر به دلیل فرایند افزایشی اجاره مسکن به اعتقاد بعضی واسطه های ملکی منطقه ها میانی و جنوبی شهر تهران به پرداخت وام ودیعه مسکن از سوی دولت به مستاجران گفته می شود. معامله گران بازار مسکن معتقدند که آنچه دولت به نام وام و تسهیلات برای ودیعه و اجاره مسکن به مستاجران پرداخت می کند، در اصل به موجران داده می شود تا به زعم دولت، باری از دوش مستاجران برداشته شود، درحالی که این موضوع موجران را نسبت به دریافت پول بیشتر برای اجاره فعال می کند. دستوری عمل کردن و دخالت های دولت در هر بخشی به ضرر آن بخش تمام می شود؛ مثل اعطای تسهیلات وام و ودیعه مسکن؛ چراکه انتظار موجران را از مستاجران افزایش می دهد، درحالی که اگر دخالت های دستوری دولت نبود، موجران با مشاهده عدم توان مستاجران با آنها کنار می آمدند و این موضوع مانع شکل گیری انتظارات تازه قیمتی در بازار اجاره مسکن می شد. طبق گفته بعضی مشاوران بنگاه های معاملات ملکی منطقه ها نیمه جنوبی تهران، فایل های ارائه شده هم به صورت رهن کامل و هم به صورت ترکیبی از رهن و اجاره ارائه می شوند، این درحالی است که در سال گذشته به دلیل استقبال زیاد مردم از بازار سرمایه و بازدهی این بازار، تقاضا برای دریافت رهن کامل به شدت افزایش یافته بود اما درحال حاضر عرضه فایل های متنوع و به صورت ترکیبی از رهن و اجاره بیشتر شده است و با توجه به عدم بازدهی بعضی بازار ها چه بسا تمایل به دریافت اجاره ماهانه بیشتر از رهن سالانه است.

2 میلیارد تومان اجاره یک خانه در شمال تهران

شاید تا چند سال پیش قیمتی که امروز برای رهن کامل یک آپارتمان 70متری در خیابان فرشته پرداخت می شد، قیمت خرید آن بود. اما حالا برای رهن کامل یک آپارتمان بالای 70 مترمربع در منطقه ها یک تا 3 باید بیش از یک میلیارد تومان پرداخت کرد. بازار اجاره مسکن در تهران در چند سال اخیر در کنار افزایش نرخ مسکن، با افزایش اجاره بها همراه بوده است. بسیاری از منطقه ها شمال تهران با قیمت های سرسام آور معامله می شوند که به زعم معامله گران این منطقه ها قیمت های بالا سبب کاهش تقاضا برای اجاره و خرید شده است. براساس اطلاعات به دست آمده از آگهی های ثبت شده در املاکی ها و سایت های مختلف میانه اجاره در بعضی از منطقه ها گران قیمت تهران به دست آمده است. در بین منطقه ها موجود در جردن، نیاوران و شهرک غرب با میانه رهن یک میلیاردی و اجاره ماهانه 18 و 19 میلیون تومانی از اجاره ماهانه گران تری برخوردار هستند. به نام مثال در یک نمونه واحد مسکونی در شهرک غرب با متراژ 200 متری، رهنی و اجاره ای در حدود 2 میلیارد تومان نیاز دارد. به این منطقه ها می توان الهیه و زعفرانیه را هم اضافه کرد که از اجاره های بیش از 18 میلیون تومان برخوردار هستند. در بین مناظق مشاهده شده سوهانک، ازگل، ملاصدرا و ونک هم جزء منطقه ها بالای شهر تهران محسوب می شوند که اجاره هر واحد مسکونی در آنها در حدود 300 میلیون تومان رهن و 4 تا 8 میلیون تومان هم اجاره است. از قرار معلوم حتی با وجود فصل جا به جایی ها همچنان بازار رهن و اجاره در منطقه ها نیمه شاقتصادی با رکود روبرو بوده اما همچنان شیب قیمت ها به سمت بالا می رود.

نرخ های عجیب اجاره در جنوب تهران

تحقیقات میدانی از شرایط بازار اجاره در بعضی منطقه ها مرکزی و نیمه جنوبی مرکز نشان می دهد، فایل های عرضه آپارتمان برای رهن و اجاره در مقایسه با سال گذشته کاهش داشته و در عوض آن هم افزایش قیمت ها از مصوبات ستاد کرونا تجاوز کرده است. برپایه تحقیقات اجرا شده از بعضی بنگاه های معاملات ملکی فعال در بعضی منطقه ها نیمه جنوبی مرکز، به رغم اینکه فصل تابستان عموما جابه جایی بیشتر می شود اما در فصل جاری میزان عرضه فایل های اجاره نسبتا کاهش داشته است. از سوی دیگر به دلیل فرایند صعودی قیمت مسکن و اجاره آن، بسیاری از متقاضیانی که قصد اجاره یا خرید در ماه های آینده داشتند به نوعی از تصمیم خود منصرف شده و اقدام نکرده اند. به اعتقاد بعضی واسطه های ملکی منطقه ها میانی و جنوبی شهر تهران، بازار مسکن به طور کلی طی حدود دو ماه گذشته وارد رکود شده و تقاضا هم در حوزه خرید و فروش و هم در حوزه رهن و اجاره با افت روبرو شده است. نکته قابل تامل دیگر به هم پیوستگی قیمت ها در منطقه ها جنوبی و میانی تهران است. به این منظور که تقاضای بیشتر برای اسکان در این منطقه ها باعث شده که افزایش اجاره ها در این منطقه ها به مراتب از رشد بالاتری برخودار بوده باشد. طبق گفته بعضی مشاوران بنگاه های معاملات ملکی منطقه ها نیمه جنوبی تهران، فایل های ارائه شده برخلاف سال گذشته هم به صورت رهن کامل و هم به صورت ترکیبی از رهن و اجاره ارائه می شوند. با توجه به نزدیک شدن به فصل جابجایی ها نرخ ها بازار اجاره مسکن کشور با یک شیب ملایم درحال افزایش است. به نام نمونه مطابق بررسی های میدانی اجرا شده نرخ اجاره بها در محدوده جمالزاده برای یک مترمربع واحد مسکونی 2 میلیون و 500 هزار تومان رهن و در حدود 82 هزار تومان است. به عبارت دیگر اجاره ماهانه یک دستگاه آپارتمان 80 مترمربعی در این محله 7 میلیون تومان است. در اسکندری جنوبی میانه اجاره یک مترمربع واحد مسکونی 63 هزار تومان است، یعنی 5 میلیون تومان اجاره ماهانه. در حکیمیه میانه اجاره هر مترمربع آپارتمان 120 هزار تومان است. به عبارت دیگر اجاره ماهانه یک واحد 100 مترمربعی 12 میلیون تومان است. همچنین در بهارستان اجاره هر مترمربع واحد مسکونی 50 هزار تومان است که یعنی اجاره واحد 80 متری در بهارستان طی یک ماه 4 میلیون تومان برای مستأجر آب می خورد. اگر این مبلغ تبدیل شود؛ 120 میلیون تومان پول پیش و ماهانه 4 میلیون تومان اجاره واحد مسکونی 80 مترمربعی خواهد شد.