ظرفیت بالای بازار سرمایه در تامین اقتصادی ساخت مسکن، سرمایه ها به ساخت راهنمایی گردد نه سوداگری - وبلاگ مستر

به گزارش وبلاگ مستر، هشتمین پیش نشست از همایش مسکن؛ پیشران فراوری با موضوع ارزیابی الگوهای تامین مالی ساخت مسکن به وسیله بازار سرمایه با حضور صاحب نظران در وزارت امور مالی و دارایی برگزار گردید.

به گزارش گروه اقتصادی وبلاگ مستر، نشست ارزیابی الگوهای تامین اقتصادی ساخت مسکن از طریق بازار سرمایه روز سه شنبه 5 بهمن ماه، با حضور جمعی از اساتید و صاحبنظران و فعالان این حوزه در وزارت امور اقتصادی و دارایی برگزار گردید. این نشست، هشتمین پیش نشست تخصصی از هشتمین همایش سالانه اقتصاد مقاومتی بود که در تاریخ 1 اسفند امسال با موضوع مسکن؛ پیشران فراوری برگزار خواهد شد. در این نشست ابعاد، الزامات و مهم ترین مسائل مربوط به تامین اقتصادی پروژه های ساخت مسکن از طریق بازار سرمایه مورد آنالیز نهاده شد.

تامین اقتصادی ساخت مسکن از بازار سرمایه برای انبوه سازان راحت تر است

مشخص محمدی پور، رییس اداره مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران در این نشست ضمن اشاره به ابزارهای متعدد بازار سرمایه برای جذب سرمایه به بخش مسکن گفت: ظرفیت بازار سرمایه به دلیل اینکه کاملا جدای از سایر بخش های اقتصادی است، بدون سقف و بی نهایت است. ابزار اگر مجذوب نماینده تعریف شود می تواند پول های خرد مردم را به طرف خودش بکشد و هر ابزاری ریسک خودش را دارد و افراد متفاوتی را جذب می نماید.

وی ادامه داد: این اجازه به سازنده داده نمی شود که همه پروژه را به صورت سلف بفروشد، چرا که ریسک سازنده هم باید وارد بشود تا انگیزه داشته باشد تا انتهای پروژه را اجرا کند. ایرادی که در این اوراق وجود دارد، این است که اگرچه سازندگان بزرگ و انبوه سازان از آن استقبال می نمایند، با عدم استقبال سازندگان خرد روبرو می شود؛ چرا که تمام افراد باید قبل از عرضه اولیه به مقدار تعهدات پروژه، ضمانتنامه نقدشونده قرار دهند. به عبارت دیگر بازار ملک ما به چنین چیزی عادت ندارد و بازار سرمایه نیز بدون ضمانت امکان تامین اقتصادی ندارد. اما در نهضت ملی مسکن که از طرف دولت پشتیبانی و حمایت می شود، شرایط برای تهیه وثیقه و ضمانت از طرف سازندگان فراهم تر است و از این جهت آن ها می توانند از ظرفیت بازار سرمایه برای تامین اقتصادی پروژه ها استفاده نمایند.

رییس اداره مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران ضمن اشاره به اینکه کمبود سازندگان بزرگ مسکن در کشور یک چالش مهم است، اضافه کرد: اگر بخواهیم از اوراق سلف مسکن استفاده کنیم باید چنین شرکت هایی داشته باشیم که پروژه های بزرگ را تعریف نمایند و به عرضه اوراق رونق بدهند. بنابراین گرچه سرمایه مخاطب جذب اوراق می شود و حتی اگر نخواهد خود خانه را بگیرد می تواند تسویه نقد کند، اما در سمت عرضه نماینده اوراق چالش داریم؛ که یکی از دلایل آن هم سخت گیری در قسمت تضامین است.

راه اندازی بورس املاک در دولت قبل کنار گذاشته شد

در ادامه نشست حسن بان، دبیر کمیته موسسین بورس املاک ایران با اشاره به اینکه باید راه چارههای تامین اقتصادی مسکن از بازار سرمایه را به طور جامع دید، گفت: نکته اول که در عارضه یابی از سرمایه گذارهای نهادی و حقیقی صورت گرفته است، به این نتیجه رسیدیم به جای اینکه دولت قیم باشد می تواند از پولهای سرگردان در بازار استفاده کند. در چند سال گذشته بحث بورس املاک در جهان مطرح شد و قرار بود در ایران هم توسعه یابد چرا که چنین بورسی با فرهنگ ایران بیشتر تطبیق دارد. دلیل حرکت به سمت این نوع از تامین اقتصادی بورسی آن است که اگر فقط بحث تامین اقتصادی باشد تامین نماینده فقط سود خودش را نگاه می نماید و بحث های توسعه مسکن را لحاظ نمی نماید و متاسفانه ساخت و ساز به نحوی انجام می شود که بعد مدتی سازه ها از بین می رود. بورس املاک ایده ای بود که در دولت قبل به عنوان سازوکار تامین اقتصادی 700 هزار پروژه نیمه تمام مطرح شد. وزیر اقتصاد در دولت روحانی دنبال این طرح بود و یک پروژه مشترک با فرابورس مطرح شد. اما از آنجا که در ساختار بورس از کالاهای استاندارد بحث می شود و ملک و مسکن کالای استاندارد نیستند، چالش هایی به وجود آمد. متاسفانه در اثر عدم آگاهی مقامات مسئول نسبت به روش های روزآمد و نو، آخرین جلسه ای که پیرامون این موضوع در مجمع تشخیص مصلحت برگزار گردید، اجرای این طرح وتو شد و تصمیم برآن بود بورس املاک در دولت سابق اجرا نشود. امیدواریم در این دولت بورس املاک راه بیفتد.

بان ظرفیت ابزارهای فعلی بازار سرمایه در تامین اقتصادی را در حد سالانه 10 هزار واحد مسکونی مطرح نمود و اضافه کرد: یکی از مسائل بازار مسکن تکنولوژی است که سرعت ساخت ما پایین است درحالیکه در چین تکنولوژی انبوه سازی بالاست. ما تکنولوژی ساخت و مصالح با فناوری بالا داریم اما صنعتی نشده و عملیاتی نیست و در حد دانش بنیان است. دلیل اینکه از طریق تامین اقتصادی بازار سرمایه نمی توان بیش از 1 میلیون متر مربع یعنی 10 هزار واحد را پوشش دهد، این است که بانک و سایر بخش ها سودهای 30 تا 40 درصد را پیشنهاد می دهند که با این ابزار قابل رقابت نیست. نکته دیگر اینکه سوددهی بخش مسکن در بخش های مختلف شهر یا شهرهای مختلف هر یک حاشیه سودش فرق دارد و اگر قرار باشد یک سبد سرمایه طراحی شود، باید به نحوی باشد که برای مخاطب قابل پذیرش باشد.

دبیر کمیته موسسین بورس املاک ایران اضافه کرد: برای تحقق اهداف نهضت ملی مسکن، این روش که تنها به وام دهی از سوی دولت حتی اگر بدون سود باشد بسنده کنیم، نشدنی است و باید در پی راه چارههای نو بود. برای استفاده از بازار سرمایه نیز در بخش اوراق سلف از بازار سرمایه چنین زیرساختی در حال حاضر وجود ندارد. در حال حاضر حاشیه سودهایی که در املاک لوکس وجود دارد مانع آن است که سرمایه به این بازار راهنمایی شود.

بازگشت اعتماد به بورس لازمه رونق تامین اقتصادی ساخت مسکن از بازار سرمایه

مجید کریمی مدیر کل بازارهای اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی در این نشست گفت: بر اساس مطالعات صورت گرفته مقدار تسهیلاتی که در بخش مسکن داده می شود در سیستم اقتصادی بانکی ما خیلی نسبت به کشورهای دیگر کم است. درست است که می گوییم راهنمایی اعتبار داریم اما در این قسمت که مقاومت وجود دارد به دلیل اینکه دیربازگشت است و سیستم بانکی به تسهیلات کوتاه مدت عادت نموده است. بانک ها باید نقش خاصی در اقتصاد ایفا نمایند و تخصصی تر شوند. به طور خاص این امکان وجود دارد که با ایجاد بانک های تخصصی تامین اقتصادی، از ظرفیت نظام بانکی برای رونق دادن شرایط تامین اقتصادی در بازار سرمایه استفاده شود.

وی اضافه کرد: نکته بعدی ریسک هایی است که در بازار سرمایه وجود دارد. موفقیت بازار سرمایه در موفقیت عرضه اولیه اش است. اما در شرایط فعلی عرضه اولیه ها رونق ندارد. بنابراین یکی از الزامات رونق تامین اقتصادی ساخت مسکن از طریق بازار سرمایه، بازگشت اعتماد سرمایه گذاران به این نهاد است.

سود بالای بخش غیرمولد مانع بزرگ تامین اقتصادی ساخت مسکن از بازار سرمایه

میرهادی رهگشای کارشناس اقتصادی و سردبیر راستا اقتصاد، در این نشست یکی از مهم ترین بحثهای نهضت ملی مسکن را الگوهای تامین اقتصادی آن دانست و اضافه کرد: نظام بانکی جوابگوی اهداف دولت در ساخت مسکن نیست و باید از ظرفیت های دیگر در کنارش استفاده شود. به طور خاص بازار سرمایه یکی از بسترهایی است که می تواند در تامین اقتصادی پروژه ها به تحقق اهداف این طرح یاری کند. یکی از موانع در این راستا این است که درحال حاضر در بخش های غیرمولد همانند سوداگری مسکن و ارز، نرخ سود بسیار بالاست و به طور کلی معاف از اقتصادیات است. این مسئله موجب شده است سود انتظاری سرمایه گذاران بالا برود که چالشی جدی بر سر راه تامین اقتصادی پروژه های ساخت مسکن در بازار سرمایه محسوب می شود. تا زمانی که با اقداماتی همانند اخذ اقتصادیات و رصد تراکنش ها، نرخ سود انتظاری در بخش غیر مولد پایین نیاید و تورم کنترل نشود، نمی شود انتظار داشت تامین اقتصادی ساخت مسکن با نرخ سود معقول از طریق بازار سرمایه رونق بگیرد. بدون چنین پیش احتیاجی نمیتوان تنها با افزایش سود پروژه ها در بازار سرمایه انتظار رونق در این بخش را داشت.

رهگشای در ادامه تسهیل ارائه تضامین از سوی سازندگان و تسریع در اجرای پروژه های ساخت مسکن را از الزامات رونق تامین اقتصادی ساخت مسکن از طریق بازار سرمایه مطرح نمود و اضافه کرد: برای افزایش انگیزه سازندگان از یک طرف و سرمایه گذاران از طرف دیگر، ضروری است تا جای ممکن عرضه اوراق تسهیل شود و در طرف مقابل نیز با اجرای سریعتر پروژه ها سود انتظاری آن افزایش یابد. ایجاد زیرساخت های تامین اقتصادی ساخت مسکن در بازار سرمایه نباید بستری را برای توسعه فعالیت های سوداگرانه در بازار مسکن فراهم کند و ضروری است با ابزارهای پیش گیرانه، از این ظرفیت تنها برای تامین اقتصادی ساخت مسکن بهره گرفت.

رونق تامین اقتصادی ساخت مسکن با حذف سود دستوری از بازار سرمایه

پوریا فتحعلی کارشناس اقتصادی در این نشست ضمن تاکید بر ظرفیت بالای بازار سرمایه در تامین اقتصادی در دیگر کشورها گفت: موضوع بازار ثانویه یا اوراق رهنی در همه جای جهان در تامین اقتصادی بخش مهمی از خرید مسکن یا ساخت را پوشش می دهد. اما در ایران متاسفانه به دلایلی نتوانستیم این بازار را راه اندازی کنیم. مجموعا دو بار این اوراق ارائه شده که 1300 میلیارد توامن به صورت صوری عرضه و خریداری شده است. مساله این است که اوراق بازار ثانویه یا اوراق رهنی تا وقتی که نرخ در آن این چنین دستوری مشخص می شود، مورد استقبال قرار نمی گیرد. نرخ وامهایی که پشتوانه اش اوراق رهنی هست نیز مشکل دارد. در وام مسکن موثر این اوراق 21.5 درصد ارزش دارد در حالیکه اوراق دیگر 28 درصد ارزش دارد. یکی از مهم ترین ابزارهایی که از آن غافلیم، ابزار اوراق رهن ثانویه است که هم به بازرا سرمایه و هم به سیستم بانکی ربط دارد و ضروری است با مشارکت این دو، رونق بگیرد.

معافیت اقتصادیاتی یاریی به تامین اقتصادی ساخت مسکن نمی نماید

وحید عزیزی کارشناس حوزه اقتصادیات در این نشست ضمن اشاره به اینکه بخش مسکن امروز عملا معاف از اقتصادیات است، گفت: مجموع اقتصادیات پرداختی بخش مسکن در طول یک سال نزدیک به 8 هزار میلیارد تومان است که کمتر از ارزش یک واحد مسکونی معمولی در شمال تهران است. بنابراین معافیت اقتصادیاتی نمی تواند ابزار خوبی برای جذب سرمایه ها به سمت ساخت مسکن باشد. معافیت اقتصادیاتی زمانی کاربرد دارد که تمامی پایه های اقتصادیاتی به شکل کامل در حال اجراست و در چنین شرایطی کم کردن بار یکی از پایه های اقتصادیاتی در یک بخش خاص، می تواند انگیزه سرمایه گذاری در آن بخش ایجاد کند؛ نه در نظام اقتصادیاتی فعلی ما که عملا بخش مسکن معاف از اقتصادیات است. در قوانین فعلی بخش مسکن از جمله قانون جهش فراوری مسکن، از ابزار معافیت اقتصادیاتی استفاده شده و عملا هیچ اثری در جذب سرمایه ها نداشته است؛ که دلیل آن هم اجرا نشدن قوانین اقتصادیاتی در بخش های دیگر است که موجب می شود معافیت اقتصادیاتی هیچ کاربردی نداشته باشد. بنابراین راه چاره جذب سرمایه به بخش مسکن اتفاقا وضع اقتصادیات بر دیگر بخش های غیرمولد است.

تامین اقتصادی از بازار سرمایه به ساخت مسکن راهنمایی شود نه سوداگری

حسین عبداللهی کارشناس مسکن اندیشکده اقتصاد مقاومتی در این نشست ضمن تاکید بر اینکه باید تعریف صحیحی از رونق در بازار مسکن داشته باشیم، گفت: در طول بیش از یک دهه اخیر، با وجود رونق معاملات و ورود سرمایه های گسترده به بازار مسکن، شرایط دسترسی مردم به مسکن روز به روز وخیم تر شده و عملا مردم عادی از بازار مسکن بیرون رانده شده اند. بنابراین اینکه گفته شود فراهم کردن شرایط برای خرید و فروش بیشتر و سفته بازی، موجب رونق در بازار مسکن می شود صحیح نیست و این پدیده در طول سال های اخیر رونق ساخت و ساز و تسهیل دسترسی مردم به مسکن را با خود ایجاد ننموده است.

وی تاکید نمود: برای تامین اقتصادی ساخت مسکن باید روش های مختلفی در دستورکار قرار بگیرد که یکی از آن ها بازار سرمایه است. درحال حاضر بار اصلی تامین اقتصادی ساخت مسکن بر دوش نظام بانکی است، اما نظام بانکی توان پاسخگویی کامل به احتیاج فعلی بازار مسکن را ندارد. در عین حال در زمینه تامین اقتصادی از بازار سرمایه باید به نحوی عمل شود که منابع خرد مردم به سمت ساخت مسکن راهنمایی شود و نه اینکه به تشدید سوداگری و افزایش قیمت در بازار مسکن منجر شود.

وجود خانه های خالی نباید مانع ساخت مسکن نو باشد

این کارشناس بخش مسکن درخصوص پدیده خانه های خالی در کشور گفت: مطالعات نشان می دهد در بعضی کشورها مثل آلمان ایجاد خانه های خالی با کاهش قیمت مسکن همراه بوده است؛ اما در بعضی کشورها مثل اسپانیا، ایتالیا و ایران، این پدیده در عین افزایش چشمگیر قیمت مسکن اتفاق افتاده است که نشان می دهد دلیل اصلی ایجاد خانه های خالی در این کشورها، نبود قوانین تنظیمی و در نتیجه فعالیت های سوداگری و سفته بازی بوده است. خانه های خالی موجود در کشور اغلب با آنچه مورد احتیاج مردم است فاصله دارد و از طرف دیگر احتیاج مردم به خانه روز به روز درحال افزایش است. بنابراین نمیتوان گفت به دلیل وجود خانه های خالی دولت نباید برای ساخت گسترده منازل مسکونی برنامه ریزی کند. ساخت مسکن از سوی دولت باید تا زمانی که شاخص دسترسی مردم به مسکن بهبود یابد ادامه پیدا کند و در عین حال ضروری است با اعمال اقتصادیات های تنظیمی، سرمایه ها به جای سوداگری به سمت بخش های مولد و ساخت خانه های متناسب با احتیاج مردم سوق پیدا کند.

منبع: راستا اقتصاد